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物權確認糾紛

時間: 08-29  

【概念】

物權確認糾紛,是指就物權的成立、內容及物權的歸屬而產生的糾紛,在訴訟上稱為確認之訴。確認之訴按照法律的規定,只能由當事人向人民法院提出,并通過民事訴訟程序解決。同時,確認之訴是進行其他相關訴訟的前提,在訴訟標的的成立、內容及物權的歸屬未得到確定前,其他相關訴訟無從進行。物權確認之訴包括所有權確認之訴、用益物權確認之訴和擔保物權確認之訴。    

適用物權確認糾紛案由的,主要是法律規定由行政機關確認之外的物權確認糾紛,多數為用益物權和擔保物權糾紛,也包括土地之外的動產所有權和建筑物所有權的確認糾紛。 但是我們應當特別注意的是:按照我國現行法律的規定,對于土地的所有權歸屬問題有爭議的,應當由行政機關確認,而不是通過訴訟解決。

【善意取得】

善意取得亦稱即時取得,是指無權處分人轉讓標的物給善意第三人時,善意第三人一般可取得標的物的所有權,所有權人不得請求善意第三人返回原物。根據物權法的規定,善意取得不限于所有權,其他物權也可以善意取得。

根據我國《物權法》第106條的規定,善意取得須具備以下的條件:(1)第三人受讓該不動產或者動產時是善意的。這時的善意,是指取得標的物的第三人不知道或者不應當知道占有人為非法轉讓。這里不僅不要求第三人有出讓人有權處分的確信,而且是推定任何參加交易的第三人都具有這種善意。物權法對這種善意的保護,是公信原則的體現。(2)以合理的價格轉讓。(3)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

善意第三人在符合上述條件時即取得不動產或者動產的所有權,此時原所有權人無權請求善意第三人返還原物,而只能向無權處分人請求賠償損失。善意受讓人取得動產后,該動產上的原有權利消滅,但善意受讓人在受讓是知道或者應當知道該權利的除外。

【預告登記、預售合同登記】

《中國人民共和國物權法》第二十條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力”?!邦A告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記無效”。  

預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力,即具備了物權的排他效力。因此,預告登記是債權被物權化的一種具體體現。經過預告登記的不動產,債權人對不動產物權變動的請求權可以對抗第三人。  

經預告登記后的物權變動請求權特征  

第一、該請求權的性質仍然是請求權而非支配權,內容為權利人在條件具備時請求現時所有人為本登記以變更物權,權利人對該請求權之標的并不具有任何的支配權。  

第二、該請求權的效力具有特殊性,能夠對抗第三人,所有權人與第三人所為的妨礙該請求權無效的行為,非經登記的權利人同意,該物權行為無效。  

第三、該請求權具有臨時性,存在于合同生效后至能夠進行登記之日起三個月內。  

第四、請求權人未來是否可以實際取得物權并不能確定。如債權消滅或者所附條件不可能成就,亦或指向的標的物最終無法完成。預告登記使已登記的不動產物權變動請求權經過公示后,具備了對抗第三人的效力。即具備了一定的物權效力。因此,從預告登記的性質上說,預告登記使債權物權化的一種具體表現。

預告登記與商品房預售登記的區別  

1.適用對象不同。商品房預售登記是對商品房預售合同的登記,而預告登記是對請求權的登記。  

2.兩者的目的不同。前者進行保全的是商品房預售合同,而后者是權利人的請求權。這一差異導致了商品房預售登記并不具有預告登記制度的功能。預告登記的保全權利、保全權利順位及確保交易安全的功能在預售合同備案中無從體現。  

3.登記申請人不同。預售登記的申請人為商品房預售人,而預告登記的申請人為享有請求權的權利人,義務人為不動產的現時所有人,請求權人應取得義務人的承諾。  

4.適用依據不同。預售合同登記適用房地產管理法等公法的強制性規范進行,而預告登記適用私法規范。  

5.權利性質也不同。預售合同登記屬于行政管理性質,而預告登記屬于私法的權利保全性質。  

6.效力不同。預告登記制度的核心是其效力,各國法律大多規定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等。也只有賦予預告登記這些效力,才能使預告登記具有實際意義,稱為請求權的保全手段。而我國現行預售登記僅有“應當”進行登記的規定,而沒有對登記效力的規定。不僅沒有規定未經登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人;而且也沒有規定經過登記的預售合同,預購人是否具有對抗第三人的效力,是否可以對抗隨后成立的物權變動或有損于登記債權的行為。  

7.預售登記沒有失效制度。預告登記只是一種請求權的保全,不具有獨立的效力,只有將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此,預告登記由于一些特定的事由而消失,不會永遠存續。而我國商品房預售合同登記不會涂銷,存續時間非常長,這也意味著其目的在于行政管理即預售資格審查手段,而非對購房人的請求權進行保護,與預告登記制度存在著根本上的差異。

【辦理預告登記的手續】

預告登記的條件

預告登記必須滿足一定的條件,按照《物權法》第二十條和《房屋登記辦法》第七十條規定,申請人與義務人首先須簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議;其次,申請預告登記是按照約定進行的,為此,要么在不動產物權買賣協議中,要有預告登記的專門條款,要么單獨訂立預告登記的協議;第三,法條雖未對預告登記的當事人資格明確規定,但從要求提供的材料中有已登記備案的《商品房預售合同》、《房屋所有權轉讓合同》來看,商品房買賣預告登記須是具有商品房預售資格的房地產開發企業、二手房轉讓預告登記的轉讓人須為房屋所有權人,申請人須具有民事行為能力。  

房屋預告登記辦理手續  此辦理手續僅提供一個參考,具體的操作步驟請參考當地房屋與土地等不動產相關部門的辦理流程。  

1.預購商品房預告登記  

申報材料:1.登記申請書;2.申請人身份證明;3.已登記備案的商品房預售合同;4.當事人關于預告登記的約定;5其他必要材料。  

2.房屋所有權轉移預告登記  

申報材料:1.登記申請書;2.申請人身份證明;3.房屋所有權證書與共有權證書;4.當事人關于預告登記的約定;5.  房屋所有權轉讓合同;6.其他必要材料。  

3.預購商品房抵押權預告登記  

申報材料:1.登記申請書; 2.申請人身份證明;3.房屋預告登記證明;4.當事人關于預告登記的約定;5.其他必要材料。  

4.房屋抵押權預告登記  申報材料1.登記申請書;2.申請人身份證明;3.當事人關于預告登記的約定;4.房屋所有權證書與共有權證書;5.房屋所有權轉移預告登記證明;6.其他必要材料。  

辦理流程  1.申請;2.受理;3.審核;4.收費;5.載入登記簿;6.發證。  

收費依據和標準  1.登記費:住宅80元/件,非住宅550元/件;  2.工本費:10元/本。  

完成時限(資料齊備)(工作日):6個工作日  

責任部門:產權監理所  房地產交易所  


【更正登記和異議登記】

物權法》第十九條:權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。  

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。

【典型形態】

(1)所有權確認糾紛,是指當事人之間因標的物的所有權的成立、內容及歸屬產生的民事糾紛。

(2)用益物權確認糾紛,是指就用益物權的成一立、內容及歸屬所產生的民事糾紛。

(3)擔保物權確認糾紛,是指就擔保物權的成立、內容、歸屬及效力順序等所產生的民事糾紛。

【常用法律條文及索引】

《物權法》(2007101起施行)

第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。

《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(法(辦)發〔1988 6198842日起施行)

96.因土地、山嶺、森林、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源的所有權或使用權發生權屬爭議的,應當由有關行政部處理。對行政處理不服的,當事人可以依據有關法律和行政法規的規定,向人民法院提起訴訟;因侵權糾紛起訴的,人民法院可以直接受理。

【該案由需要注意的問題】

物權確認糾紛包括不動產物權確認和動產物權確認糾紛兩類.根據《民事訴訟法》第33條的規定,因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄。動產物權確認糾紛應按照《民事訴訟法》第21條,第22條第(3) 、(4)項,第23條及第34條等規定確定管轄。根據《最高人民法院關于軍事法院管轄民事案件若干問題的規定》(法釋〔201211號)第2條的規定,《民事訴訟法》第33條規定的不動產所在地在營區內,且當事人一方為軍人或者軍隊單位的案件,地方當事人向軍事法院提起訴訟或者提出申請的,軍事法院應當受理。

在確定本案由時尤其要注意區分其與返還原物糾紛、排除妨害糾紛的關系,在實踐中所發生的物權糾紛往往既涉及物權確認糾紛,又涉及返還原物糾紛、排除妨害糾紛,此時因為請求權以實體權利的存在為前提,如返還原物清求權以對原物享有物權為前提,但物權的確認是因為物權這一實體權利本身的歸屬或內容存在爭議而產生的,所以在同一糾紛中如既涉及物權確認糾紛案由又涉及返還原物糾紛案由、排除妨害糾紛案由時,宜定返還原物糾紛案由、排除妨害糾紛案由。

適用物權確認糾紛案由的,主要是法律規定由行政機關確認之外的物權確認糾紛,多數為用益物權和擔保物權確認糾紛,也包括土地之外的動產所有權和建筑物所有權的確認糾紛。



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